بواسطة: هيلينا كريوكوفا في السنوات الأخيرة ، يمكن مقارنة سوق العقارات في دبي بسيارة جديدة ابتعدت للتو عن خط التجميع: قاد الملاك الملهمون للسيارة الفائقة الجديدة إلى حدود خطيرة وفي يوم من الأيام 2008-2009 ، غادروا السباق تقريبًا. ومع ذلك ، فقد تم اليوم تبريد الحماس المتفشي الأول ، وأصبحت الحركة أكثر قابلية للقياس والتحكم. الآن هذا التحرك غير المستعجل للأمام لم يعد في خطر الانهيار.
إن حقيقة أن "الغبار قد استقر" وأن الأمور في السوق أفضل مما كان متوقعًا ، وفقًا لما جاء في نتائج الربع الأول من هذا العام ، والتي كان لدى المحللين الرئيسيين وقت كافٍ لتحليلها. في البداية ، أكدت التقييمات الخجولة للوكالات الفردية ، ثم البيانات المقنعة من التقارير الرسمية للسلطات المعترف بها في العالم العقاري مثل CBRE و Knight Frank: يمكننا التحدث بشكل رمزي بحت عن انخفاض أسعار العقارات في دبي في الربع الأول. نعم ، الزيادة المجنونة في أعداد علامات أسعار العقارات هي شيء من الماضي ، ولكن في الوقت نفسه وضعت أساسًا قويًا ، حتى مع الأخذ في الاعتبار تصحيح انخفاض النشاط بشكل عام ، فإن البيانات عند مقارنة المؤشرات السنوية لا تزال في صالح العام الحالي.
ما هي الأرقام التي تتحدث عنها؟
أول من ينشر تقرير CBRE. وفقًا لتحليل هذه الشركة التحليلية الدولية ، انخفضت الأسعار في قطاع بيع وشراء العقارات للأشهر الثلاثة الأولى من عام 2015 في دبي بنسبة 2٪ مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. علاوة على ذلك ، يجب أن يكون مفهوما أن هذا مؤشر متوسط فقط ، لذلك في بعض قطاعات السوق لم يكن هناك أي انخفاض على الإطلاق. ومع ذلك ، بالطبع ، ينبغي أن يكون التعبير عن تثبيط العمليات العامة في سوق العقارات في شيء. بادئ ذي بدء ، انخفاض ملحوظ في نشاط المستثمر والمستهلك. بلغت القيمة الإجمالية للممتلكات السكنية المباعة في دبي للربع الأول من العام ، وفقًا لـ CBRE ، 17.4 مليار دولار أمريكي ، أي أقل بنسبة 20٪ عن نفس الرقم للربع الأول من عام 2014. في الوقت نفسه ، انخفض إجمالي عدد عمليات شراء وبيع المساكن المبرمة في الربع الأول بنسبة 4٪ فقط مقارنة بالربع الأول من عام 2014.
وهناك تقرير حديث ، علاوة على ذلك ، رسمي عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي ، كما يقولون ، وضع حداً لهذه المسألة من خلال نشر بياناته: المبلغ الإجمالي للمعاملات العقارية في "مدينة المستقبل" للربع الأول بلغ بالفعل 17.4 مليار دولار أمريكي ، هنا لم يكن مخططي CBRE مخطئين مقابل الدولار. ولكن فيما يتعلق بالعدد الإجمالي للمعاملات العقارية ، وفقًا لتقرير إدارة البحث والتطوير في مجال التجارة العقارية في دائرة الأراضي والأملاك في دبي ، للربع الأول في الإمارة ، تم تسجيل ما مجموعه 11603 معاملة عقارية ، منها 8000 في قطاع البيع والشراء حيث بلغ إجمالي حجم المعاملات 6.54 مليار دولار أمريكي.
قطاع الرهن العقاري في العدد الإجمالي للمعاملات المبيعات أيضا عززت بشكل ملحوظ موقفها. تم بيع أكثر من 3000 عقار في الربع الأول في دبي باستخدام الصناديق الائتمانية ، والتي بلغ عددها الإجمالي 10.08 مليار دولار أمريكي.
تم تأكيد البيانات الرسمية وبيانات الشركة CBRE من قبل سلطة أخرى من محللي سوق العقارات ، وهي شركة Jones Lang LaSalle (JLL). ومع ذلك ، قدم محللو هذه الوكالة تقريرًا أكثر شمولًا تقليديًا ، والذي أصبح واضحًا منه أي المجالات في سوق العقارات كانت الأكثر عرضة للتباطؤ خلال الربع الأول من العام. وبالتالي ، عند تحديد أرقام CBRE ، لاحظت وكالة JLL انخفاضًا بنسبة 2٪ في أسعار الشقق في دبي وتراجعًا طفيفًا للغاية في قطاع مبيعات الفلل - بنسبة 1٪ عن نتائج العام الماضي لنفس الفترة. وهنا نأتي إلى "شوكة" شيقة للغاية ، دخلت سوق دبي العقاري في عام 2015.
دبي مدينة التناقضات
أو ، على الأقل ، لديها كل فرصة لتصبح واحدة في المستقبل القريب ، ولكن حصريًا بالمعنى الأفضل والأكثر فائدة لجميع المشاركين في السوق. نحن نتحدث عن اثنين من الاتجاهات الأكثر لفتا للنظر في الآونة الأخيرة التي ظهرت على خلفية الاستقرار في سوق العقارات ونضجها الواضح الآن للجميع.
من ناحية ، دبي هي العاصمة العالمية للرفاهية ، وأسعار العقارات الفاخرة هنا ، إذا تباطأت وتيرة النمو ، فإنها بالتأكيد لن تذهب ناقصًا. الأمر الذي دفع المطورين دائمًا إلى إظهار اهتمام خاص بهذا القطاع من العقارات. ولكن على خلفية ارتفاع الأسعار ، أصبح من الواضح فجأة أن بناء مساكن بأسعار معقولة لا يمكن أن يحقق فائدة أقل ، ويرجع ذلك أساسا إلى ارتفاع الطلب بشكل استثنائي.
الإسكان الميسر - بالنسبة لدبي ، العبارة غير عادية إلى حد ما ، بالنظر إلى صورة الترف التدريجي ، والتي أصبحت السمة المميزة لـ "مدينة المستقبل". لكن الحقائق مع مرور الوقت أظهرت: "الأرض الموعودة" بالنسبة للكثيرين ، هذه المنطقة قادرة على اجتذاب أخصائيين من الطبقة المتوسطة الأقوى من ذوي الجودة العالية مع راتب متوسط أكثر مما تتوقعون. وكل هؤلاء الناس بحاجة إلى العيش في مكان ما. في الوقت نفسه ، ليس كلهم ، بل وحتى معظمهم ، غير قادرين على مواكبة الأسعار بنفس المعدل الذي نما به مؤشر الإيجارات مؤخرًا. وبالتالي ، أصبح الإسكان الميسور قضية مهمة للغاية بالنسبة لدبي. والمطورين في الوقت المناسب أدرك هذا.
حاليًا ، قررت قيادة دبي اتخاذ عدد من الإجراءات التنظيمية لضمان بناء كمية مناسبة من الإسكان الميسور. الآن توصي حكومة الإمارة المطورين بمرافقة كل مشروع من مشاريعهم ببناء مساكن بأسعار معقولة ، والتي يجب أن تتراوح ما بين 15-20٪ من إجمالي حجم المشروع. سيتم تخصيص الأرض لهذا الغرض ، وسيتم تبسيط إجراءات إصدار تصاريح البناء. حتى الآن ، تعتبر هذه التدابير طوعية استشارية ، لكن في المستقبل ، إذا لزم الأمر ، فقد تصبح هذه المتطلبات إلزامية لجميع المطورين. ومع ذلك ، بالنظر إلى أن الفوائد المادية للمطورين والمنفعة العامة في شكل مساكن ميسورة التكلفة في دبي لديها كل فرصة للتزامن في المستقبل القريب ، فمن الممكن ألا تكون هناك حاجة إلى تدابير تنظيمية إلزامية.
الاتجاه الثاني ، الذي تجلى بوضوح في الآونة الأخيرة ، هو الحفاظ على مكانة دبي وتعزيزها باعتبارها واحدة من العواصم الفاخرة في العالم. قامت Reidin ، وهي بوابة عقارية شهيرة في الإمارات العربية المتحدة ، بتجميع قائمة أخرى من أغلى العقارات المباعة في دبي للربع الأول من عام 2015. هذا التصنيف ، كما في الفترات السابقة ، يرأسه مرة أخرى جزيرة النخلة من صنع الإنسان: أغلى العقارات الخاصة هي الشقة التي تم بيعها هنا في يناير 2015 ، بقيمة 3.51 مليون دولار أمريكي ، وأيضًا في القائمة "المرموقة" لأغلى العقارات في دبي في الربع الأول من عام 2015 من العام الحالي ، حقق أطول برج كيان "الملتوي" في العالم في منطقة دبي مارينا ، حيث تم بيع شقتين غاليتين في آن واحد ، بالإضافة إلى فندق العنوان داون تاون (فندق البحيرة) في منطقة وسط مدينة دبي ، حيث تم تسجيل ثلاث صفقات رفيعة المستوى أيضًا بيع العقارات.
وفقًا لتقرير صادر عن Wealth-X و Sotheby's International Realty ، في السنوات العشر الأخيرة ، تحول تركيز انتباه أغنى الناس في العالم ، والذين تقدر ثروتهم بأكثر من 30 مليون دولار ، من لندن ونيويورك وباريس والريفيرا الفرنسية إلى سنغافورة وهونج كونج وخاصة دبي. في هذا الجزء من العالم تتركز جميع العمليات الاقتصادية والاجتماعية الأكثر نشاطاً ، وهنا تبدو آفاق الاستثمارات العقارية واعدة بشكل خاص. وفقًا للمحللين ، في عام 2014 ، تم تسجيل 350 معاملة على الأقل لمبالغ كبيرة في قطاع العقارات الفاخرة في سوق العقارات في دبي ، والقيمة الإجمالية للمعاملات العقارية الفاخرة المبرمة في دبي في عام 2014 ، بلغ ما لا يقل عن 750 مليون دولار أمريكي ، وهذا الاتجاه ، كما هو متوقع ، لديه كل فرصة للاستمرار في المستقبل. على الرغم من التباطؤ في العديد من العمليات في سوق العقارات في دبي ، لم تنخفض على الإطلاق المشاريع الفاخرة الفاخرة الجديدة من كبار المطورين في دبي. لا تزال الأسباب الرئيسية وراء "هجرة" الملايين من ديارهم ، هي الاستقرار السياسي في الإمارات العربية المتحدة في ظل الخلفية السياسية غير المستقرة العامة في المنطقة ، فضلاً عن المزايا الضريبية العديدة. في الوقت نفسه ، لا تزال رسوم تسجيل العقارات في دبي واحدة من أدنى المعدلات في العالم.
علامات النضج
على الرغم من أنه ، بالنسبة لقطاع الإسكان الميسور ، وللسوق العقاري المتميز ، فإن الاستنتاج الجماعي الجماعي للخبراء من القطاع العقاري يعد عادلاً: لقد استحوذ سوق العقارات في دبي على جميع مزايا الاستحقاق. يتغير نوع المشتري الرئيسي للعقارات في الإمارات العربية المتحدة ، والمشتري النهائي الحقيقي يأتي إلى السوق ، وفي مجال الاستثمار هناك الابتعاد عن مخططات المضاربة القياسية مع إعادة البيع السريع للمساكن المشتراة. يهتم المستثمرون الآن بالعوائد طويلة الأجل. حجم البناء في المستقبل يلهم أيضا الثقة في المستقبل. على سبيل المثال ، في السنوات الثلاث المقبلة ، تعتزم إحدى شركات الصناعة العملاقة "نخيل" استثمار ما يقرب من 4 مليارات دولار ، وبالتحديد 3.81 مليار دولار أمريكي ، في تنفيذ مشاريع جديدة في دبي ، وتبلغ المساحة التي تم التخطيط لبناء منشآت جديدة فيها حوالي 85 ألف متر مربع. . وقد أعلن منافسه المباشر "إعمار" مؤخراً عن الحجم الحقيقي لصندوق أرضه ، والذي سيتم بناؤه أيضًا في السنوات القادمة. تمتلك إعمار 235 مليون متر مربع من الأراضي في الإمارة.
إذن هناك شيء واحد واضح: ذروة صناعة البناء والتشييد في دبي ، التي نشهدها الآن ، لا تعمل إلا كنقطة انطلاق ، منصة انطلاق لتطويرها ، سيكون حجمها وسرعتها عظيماً حقًا.
يمكنك الحصول على معلومات إضافية حول الاستحواذ على العقارات وإدارتها في دبي من متخصصين في IMEXReal Estate عبر الهاتف أو في موسكو +7 495 5100008 ، هاتف مجاني في الإمارات 800-IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني [email protected] .
