على مدى السنوات الثلاث الماضية ، شهد سوق العقارات في دبي ، المحموم بالمضاربة خلال طفرة ما قبل الأزمة ، تصحيحًا عميقًا. ومع ذلك ، لا يقف العالم صامدًا ، وقد تم سماع آراء الخبراء مؤخرًا حول استعادة سوق دبي وعودة اهتمام المستثمرين. سواء كان الأمر كذلك ، فإننا نتحدث مع المدير التنفيذي لشركة IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
آرثر ، أرجو أن تخبرني ما هو الوضع في سوق العقارات في دبي الآن؟
السؤال عام جدا. أقترح التوضيح لتبدأ بما سنتحدث عنه بالضبط. الحقيقة هي أنه يوجد في دبي ما يسمى مناطق التملك الحر حيث يمكن بيع العقارات للمواطنين الأجانب ، وبقية المنطقة التي يمكن شراء العقارات فيها فقط من قبل مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة وخمس دول أخرى أعضاء في مجلس التعاون الخليجي . بالإضافة إلى ذلك ، هناك سوق للمبيعات والإيجار وسوق عقارية وغير سكنية وما إلى ذلك.
أعتقد أن قرائنا سيكونون أكثر اهتمامًا بالوضع في سوق العقارات للتملك الحر.
بالنسبة إلى العقارات ذات التملك الحر ، خلال السنوات القليلة الماضية منذ بداية الأزمة المالية العالمية في عام 2008 ، شهد سوق العقارات في دبي تحولات كبيرة. من المعروف أنه قبل الأزمة ، كانت ما يسمى بمشاريع "خارج المخطط" ، أي الأشياء العقارية المباعة في المراحل الأولى من التصميم والبناء ، هي التي سيطرت على سوق الإمارات.
منذ بدء الأزمة ، بسبب التصحيح الخطير في الأسعار ، اختفى السوق غير المخطط له فعليًا. غادر المضاربون السوق ، ووجه السوق نفسه إلى العقارات الجاهزة والمستخدمين النهائيين. علاوة على ذلك ، إذا كان السوق مباشرة بعد الأزمة ، في الفترة 2009-2010 ، كان السوق هو المشتري بوضوح ، ثم كان هناك اتجاه واضح في العام الماضي إلى تحول السوق ، خاصة في قطاع الإسكان ، إلى جانب البائع. هذا ملحوظ بشكل خاص في المناطق الأكثر تطوراً من قبل المستخدمين النهائيين مع البنية التحتية المتطورة ، مثل جزيرة النخلة جميرا ، دبي مارينا ، أبراج بحيرات الجميرا ، الإمارات ليفنج ، داون تاون دبي والعديد من المناطق الأخرى.
فيما يتعلق بسوق العقارات المكتبية ، فإن الوضع أقل وضوحًا. اليوم ، هناك فائض واضح في السوق. علاوة على ذلك ، في المستقبل القريب ، سيتم الانتهاء من عدد كبير من المساحات المكتبية وسوف تدخل السوق ، الذي بدأ إنشاءه حتى قبل أزمة عام 2008. لذلك ، على الرغم من أن بعض علامات استقرار الأسعار قد لوحظت مؤخرًا ، من وجهة نظر النمو في القيمة ومقدار إيرادات الإيجار المتولدة ، فإن الاستثمارات في المكاتب العقارية على مدار الأعوام القليلة القادمة ، في رأيي ، تبدو أقل جاذبية من استثمارات الإسكان على سبيل المثال.
وهذا هو ، الآن أسعار المساكن في دبي ترتفع؟
من الآمن القول أن السوق استقرت ونمو معتدل في المناطق الشعبية. بالطبع ، قد يكون من السذاجة توقع معدلات النمو نفسها في أسعار العقارات التي لاحظناها خلال طفرة ما قبل الأزمة. بعد الأزمة ، انتقل السوق من مرحلة النمو النشط إلى مرحلة التنمية الناضجة. ومع ذلك ، بالنسبة لعدد من المشاريع الأكثر شعبية لعام 2011 ، أظهرت أسعار المساكن معدلات نمو مضاعفة. لذلك ، على سبيل المثال ، ارتفعت أسعار الفلل في منطقة الينابيع بنسبة 15-20 ٪ على مدار العام - هذه حقيقة. ارتفعت أسعار الشقق في مشاريع أوشينا ريزيدنس ونخيل (فيرمونت) في جزيرة النخلة الشهيرة "نخلة جميرا" بنسبة 10-15 ٪. ارتفعت الفيلات الفاخرة في "فروع" جزيرة النخلة جميرا بنسبة 5-10 ٪.
ارتفعت أسعار الشقق الفاخرة في مشروع كمبينسكي ريزيدنسز على تاج نخلة جميرا. نظرًا لأن الطلب يتم تشكيله الآن بشكل أساسي على حساب المستهلكين النهائيين ، فإن المشروعات ذات أنجح مجموعة من خصائص المستهلك تظهر زيادة في الأسعار في المقام الأول. ويشمل ذلك الموقع ، وتوافر البنية التحتية المتقدمة ، وجودة المشروع نفسه ، والعرض المحدود. علاوة على ذلك ، أصبح من الصعب بشكل متزايد اختيار الكائن المناسب في السوق لعملائنا - فقد انخفض عدد عروض البيع المثيرة للاهتمام بشكل كبير مؤخرًا ، مع تزايد عدد طلبات الشراء.
هل تأجير المساكن ينمو أيضًا؟
تاريخيا ، سوق الإيجار في دبي متطور جدا. دبي هي أكبر مركز أعمال في المنطقة. علاوة على ذلك ، فإن السكان المحليين هنا أقل من 10 ٪. 90 ٪ المتبقية من أكثر من مليوني ساكن في المدينة هم من الزوار. قليل من الناس الذين يأتون للعمل في دبي يمكنهم شراء مساكنهم الخاصة. ومع ذلك ، يحتاج الجميع إلى العيش في مكان ما. لذلك ، استئجار المساكن في المشاريع الشعبية في الطلب للغاية. في 2009-2010 ، كان هناك انخفاض عام في معدلات الإيجار المرتبطة عواقب الأزمة. لكن بالفعل في النصف الثاني من العام الماضي ، تغير الاتجاه ، وبدأت معدلات الإيجارات في النمو. على سبيل المثال ، شقة مؤلفة من غرفتي نوم في منطقة الخضر الشهيرة ، والتي تم استئجارها في ديسمبر 2010 مقابل 85 ألف درهم سنويًا (أي حوالي 23 ألف دولار أمريكي) ، في ديسمبر 2011 استأجرنا ما قيمته 110 آلاف درهم سنويًا (أي ه ، لحوالي 30 ألف دولار أمريكي).
ما مدى ربحية استئجار العقارات في دبي؟
إذا كنا نتحدث عن عقود إيجار طويلة الأجل (لمدة عام أو أكثر) ، عن إيجار مساكن في دبي دخل صافي الإيجار (أي دخل الإيجار ناقص تكاليف صيانة الممتلكات الإلزامية) اليوم في المتوسط 5-10 ٪ سنويا ، استثمر في الاستحواذ على العقارات. يرجع الفرق في الربحية إلى الاختلافات في نوع وفئة السكن وموقعه وتكلفة الخدمات. في الوقت نفسه ، فإن العقارات الحصرية الأغلى ثمناً ، كقاعدة عامة ، تعطي عائدات أقل قليلاً في شكل دخل إيجار من الإسكان الجماعي في المشاريع ذات الأسعار المعقولة. في حالة عقود الإيجار قصيرة الأجل ، قد يكون العائد الحالي للاستثمار من 10 إلى 20 ٪ في السنة. ولا تنس أن تضيف إلى ذلك أيضًا زيادة في قيمة العقار نفسه.
هل هناك أي ميزات عند استئجار منزل للإيجار طويل الأجل وقصير الأجل؟
عند استئجار عقد إيجار طويل الأجل ، عادة ما يتم إبرام العقد لمدة عام مع إمكانية التجديد اللاحق. يتم دفع الإيجار للعام بأكمله مقدمًا عند توقيع عقد الإيجار. في هذه الحالة ، يفتح المستأجر باسمه ويدفع بشكل مستقل جميع الفواتير الحالية للمياه والكهرباء وخدمات الاتصالات ، إلخ. لذلك ، فإن الإيجار طويل الأجل يقلل المخاطر المالية وتكاليف إدارة العقارات.
بالنسبة لعقود الإيجار قصيرة الأجل ، تكون معدلات الإيجار أعلى بكثير ، ومع ذلك ، يجب أن يتحمل المالك جميع النفقات الحالية بشكل مستقل. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تستوفي مساكن الإيجار القصيرة متطلبات معينة: يجب أن تكون الشقة أو الفيلا مفروشة ومجهزة بكل ما هو ضروري للمعيشة ، بما في ذلك الأطباق والفراش ، وما إلى ذلك. وبطبيعة الحال ، قبل وصول مستأجر جديد وفي نهاية فترة الإيجار التنظيف وغسل الملابس ، إلخ. نظرًا لأن السياح غالباً ما يؤجرون المساكن مقابل إيجارات قصيرة ، يجب أيضًا أن يكون المرء مستعدًا لحقيقة أنه سيتعين نقل السكن إلى المستأجرين واستعادته منها في أي وقت من النهار أو الليل.
اتضح أن المالكين المقيمين بشكل دائم في دبي هم وحدهم القادرون على التأجير بعقد إيجار قصير الأجل؟
لا على الإطلاق. يمكن للمالكين توظيف متخصصين لحل مجموعة كاملة من القضايا الناشئة. على سبيل المثال ، في IMEX Real Estate ، نقدم لعملائنا مجموعة كاملة من خدمات إدارة الممتلكات في دبي. لقد قمنا بتطوير حزم خدمات خاصة لكل من خيار تأجير عقد إيجار طويل الأجل وتأجيره على المدى القصير. نحن نحرص على جميع المشكلات التي تنشأ ، من تجهيز الإسكان بكل ما هو ضروري وإيجاد المستأجرين ، وانتهاء بإعداد التقارير ودفع إيرادات الإيجار. كل ما هو مطلوب من المالك هو الاتصال بنا وإبرام عقد مناسب مع شركتنا.
علاوة على ذلك ، يمكننا أن نقدم لعملائنا الذين ما زالوا لا يملكون عقارات في دبي ، خيارات استثمار تأخذ في الاعتبار استخدامها اللاحق. من خلال شراء فيلا أو شقة من خلال IMEX Real Estate ، يمكن للمشتري أن يبرم على الفور عقدًا للإدارة اللاحقة مع معايير الربحية المحددة مسبقًا. على سبيل المثال ، إذا تم شراء منزل لغرض الإنفاق في دبي سوى بضعة أشهر في السنة ، من خلال استئجار الفترة المتبقية ، يمكنك الحصول على دخل إضافي جيد للغاية.
وكم من مواطنينا يشترون مساكن في دبي؟
كثير السكان الناطقين بالروسية هي واحدة من الأماكن الأولى بين إجمالي عدد مشتري العقارات في دبي. معظمهم من أصحاب الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم. إنهم يشكلون البيئة الأكثر نشاطًا ، وهم على استعداد لدراسة السوق بعناية ، والنظر في العروض ، واتخاذ قرارات مستنيرة ومدروسة. في السنوات الأخيرة ، شهدنا أيضًا زيادة في عدد المشترين من القطاع غير الربحي: المسؤولون والعاملون في الشركات الحكومية الكبرى.
الأكثر شعبية بين مواطنينا لأسباب واضحة هي المناطق الساحلية المرموقة في دبي: جزيرة النخلة جميرا ، دبي مارينا ومشروع سكني كبير يقع مباشرة على شاطئ البحر - جميرا بيتش ريزيدنس. مع وجود الإسكان في هذه المناطق ، كقاعدة عامة ، لا توجد مشاكل خاصة عند الشراء والبيع والتأجير ، بما في ذلك مع مخطط الاستخدام الموسمي للإسكان من قبل المالكين أنفسهم والتأجير لبقية الوقت. العقارات في هذه المناطق هي الأكثر سيولة للمستثمرين وأكثر راحة للإقامة الشخصية.
برأيك ، ما هي احتمالات سوق الإسكان في دبي؟
يتفق معظم المشاركين في السوق على أنه خلال السنوات القليلة المقبلة في دبي سوف نرى نموًا سلسًا في السوق. وهناك أسباب لذلك. منذ أن بدأت الأزمة في دبي عام 2008 ، لم يتم إطلاق مشروع سكني جديد. لم يتم رفع الوقف الاختياري لتسجيل المشاريع الجديدة الذي قدمته هيئة تنظيم سوق العقارات في دبي (RERA). في الوقت نفسه ، وفقًا لمركز دبي للإحصاء ، زاد عدد سكان الإمارة على مدار الأعوام الثلاثة الماضية بأكثر من 300 ألف نسمة ، كما أن معدل النمو في ازدياد. ومما يسهل ذلك الاستقرار السياسي ، وأعلى مستوى من الأمن ، ومناخ الاستثمار المواتي ، وغياب الضرائب والقيود المفروضة على حركة رأس المال ، فضلاً عن انخفاض تكلفة ممارسة الأعمال التجارية بشكل كبير نتيجة للأزمة (إيجار المكاتب ، وتكاليف الموظفين ، إلخ). كل هذا يجذب الأعمال ، الأمر الذي يتطلب بدوره موارد بشرية.
الآن السوق بصدد امتصاص فوائض العقارات ، التي بدأ بناءها حتى قبل الأزمة. نظرًا لأن العقارات هي أحد الأصول التي تستغرق وقتًا طويلاً في البناء (تستغرق دورة تشييد المباني ، في المتوسط ، 2-3 سنوات) ، فإن هناك نقصًا حتميًا في السوق في المستقبل المنظور.
هذا هو السبب في أننا يمكن أن نتحدث بثقة عن سيناريو متفائل لتطوير الوضع في سوق العقارات في دبي. وهذا ما تؤكده أيضًا البيانات الصادرة مؤخرًا من دائرة الأراضي والأملاك في دبي حول حجم المعاملات العقارية للعام الماضي. وفقًا لهذه البيانات ، ارتفع إجمالي حجم المعاملات العقارية المسجلة في دبي في عام 2011 بنسبة 20٪ مقارنة بعام 2010 ووصل إلى 39 مليار دولار أمريكي.
وهذا هو ، كل شيء سيكون على ما يرام؟
أنا متأكد تماما من ذلك. شكرا للمحادثة. نتمنى لك التوفيق
يمكنك الحصول على أي معلومات إضافية حول الاستحواذ على العقارات وإدارتها في دبي من متخصصي IMEX Real Estate عبر الهاتف. في موسكو +7 495 5100008 ، الرقم المجاني في الإمارات 800- IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني [email protected].
